最近两年，面对地产行业下行带来的冲击，一度高歌猛进的物管行业逐渐走下神坛，增长越来越乏力。

  有机构多个方面数据显示，2024年上半年，披露合约面积数据的49家物业上市公司中，出现负增长的有18家，占比为36.73%（上年同期26%）。

  与此同时，62家上市物企净利润总额90.06亿元，同比下降30.93%，这也是2021年以来物企半年净利润总额首次跌破100亿元。

  在过去的一段时间里，物管行业曾盛行“规模论”，收并购活动频繁。比如从2019年到2022年这四年间，物企收并购超过200宗，涉及金额超630亿元。

  一方面，高溢价收购使许多物企负债增加，现金流面临紧张状况，商誉减值风险也随之而来。

  例如某物管公司在2024年大幅度的增加资产减值计提力度，计提金额从2023年的0.46亿元猛增至28.84亿元，同比增长幅度达到惊人的6223.6%。

  另一方面，在没有充分进行市场调查与研究和风险评估时，就贸然进入新市场或开展新业务，有几率会使公司运营效率低下，甚至亏损。

  例如有的物企因为并购子公司毛利率不高，拉低了整体基础物业服务的毛利率；某头部物企自2019年大规模收并购后，亏损项目的占比一度接近4成。

  2024年，合景悠活、万物云、浦江中国等企业不再于年报中披露管理面积有关数据。瑞森生活服务将关注点从面积增加转向营收增长，中海物业也不再把外拓面积作为考核指标，摒弃了规模扩张优先的观念。

  近两年，不少物企大量退出那些低收缴率、低利润率、管理难度大且成本高的项目。

  例如世茂服务在2024年上半年为提升整体管理效能，主动退出部分发展的潜在能力小、利润率低的项目，在管建筑面积减少1750万平方米。万物云退出17个住宅物业项目，涉及饱和收入约8940万元；金科服务也撤场管理面积约2990万平方米。

  区域深耕一方面能够提升管理密度，有助于提高基础物管毛利率并节约销售管理费用，另一方面还能让物企发挥自身优势，将服务做精，增强品牌影响力。

  比如保利物业围绕聚焦50个核心城市、每个城市实现两亿项目集群规模的502战略布局；绿城服务加大对14个核心城市以及44个重点城市的布局，且长三角新签占比不低于60%。

  万物云提出的蝶城“模式，则是以街道为单位投资打造高浓度、高效率的服务网络，在一个半径3公里的城市区域内，构建20-30分钟服务可触达的服务圈，通过提升区域内管理场景的密度，提高人效。

  比如世茂服务就从三个层面进行组织架构优化：一是去掉区域架构，实现2.5级的管理机构，总部对下属的经营单元实行战略管控，减少层级，授权下沉；二是战建分离，参考部队改制方案，进行军种组建、战区主战；三是增加业务关键岗位人员，把一线压实，让一线产生更多的核心效益。

  通过这些措施，2024年上半年世茂服务的管理费用下降至4.2亿元，较去年同期降低6.6%，管理费率也下降了0.5个百分点。

  明源君曾提过，物企业务过于依赖关联方，最直接影响就是一荣俱荣，一损俱损。

  比如2024年上半年，就有6家物企受关联方房企“拖累”出现亏损，金额从0.12亿元—15.32亿元不等。

  所以最近两年，很多物企都在积极拓展新客户和新业态，以此降低关联方的影响。

  之前众多物管公司为扩大规模，与很多中小型房企合作。房地产行业下行时，这些合作项目和企业被市场冲击较大，致使物企应收账款数额很高。于是，很多头部物管公司着手重新筛选客户与项目，提升大客户项目在市场中的占比。

  比如中海物业的未来发展的策略就包含“三高三量”，“三高”为高合约额、长合同周期、大体量项目，“三量”是聚焦存量、紧盯增量、关注质量。

  绿城服务也停止与第三方中小开发商合作，把客户重点放在优质国央企、重点城市的地方城国投等单位。在项目方面，绿城服务战略性舍弃部分收费单价低、甲方资金状况不佳的项目，还有年营收200万以下的非战略客户项目，而是聚焦城市十大高楼、十大高物业费、十大专班等项目。

  具体到业态，除了大家熟知的公建、学校、办公项目、产业园、医院等，明源君这里重点介绍下几个增值服务的“新”蓝海。

  随着新能源汽车市场的加快速度进行发展，从而带动了充电桩需求的增加，也为物管公司可以提供了新的业务增长点。

  一方面，物企作为社区和商业地产的服务者，有场地资源与用户基础，布局充电桩业务有先天优势。另一方面，物企能够最终靠布局充电桩业务，提供充电服务费、广告费等多种增值服务，从而增加收入来源。

  目前，碧桂园服务、雅生活服务、融创服务、招商积余、新城悦服务、华发物业服务、第一服务控股、瑞森生活服务、新力服务等物管企业均已涉猎充电业务。

  比如，碧桂园服务推出的智享楼下充电平台，已覆盖全国230个城市，运营近30万充电插座，为累计超200万用户更好的提供充电服务。

  招商积余目前累计接入2.8万余台充电桩，同时，其下属公司还自主研发了一款充电桩系统，目前已经在30多个项目中应用，完成24万多次扫码充电服务。

  一方面，物管企业在写字楼、社区、学校等场景中积累了大量的客户资源，这些客户对团餐服务有着直接的需求，物管公司能够轻松地将这些客户转化为团餐业务的用户。

  另一方面，团餐市场规模已超越2万亿，能为物管企业团餐发展提供广阔的空间和机遇。

  比如新城悦服务通过收购上海学府餐饮、苏州海奥斯餐饮等优质团餐企业，成功打造了“物业+餐饮”的新型后勤服务模式。2024年上半年，新城悦服务的团餐业务收入达到2.44亿元，同比增长7.4%。

  此外，世茂服务的团餐业务2024年上半年收入达到1.76亿元，金科服务团餐业务收入达到1.51亿元，同比增长73.8%。

  自2023年11月广州发改委出台物业费指导价新规后，重庆、银川、青岛、武汉等多城市也相继出台并实施最新物业费收费规范，这使得物业费“降价”在2024年成为市场热议话题，甚至部分城市出现业主拒交物业费、组团要求降费和更换物业企业等情况。

  一是由于整体经济环境压力和消费降级的背景下，居民对价格的敏感度提高，房价的下跌也致使业主对物业服务价值重新评估。

  二是业主对物业服务详细的细节内容和价值的认知不足，会导致其对物业费用的质疑和不满。

  三是业主往往不清楚物业费的具体构成和用途，更谈不上正确地来确定物业费的价值了。且业主无法通过你自己的需求和偏好来调整物业服务的内容和费用，有几率会使业主对物业费用的不认同和不满。

  那么，物管企业将如何平衡好物业费价格与服务质量、投入成本之间的关系？明源君这里也提供几个思路：

  过往物业服务的价格往往通过“包人头”的定价模式，业主不仅没办法真正参与定价过程，更对物业公司的服务的品质到底值不值这个价心里没底。

  所以，想要解决这一矛盾，一方面要让业主了解小区到底有多少事要干，另一方面就是让业主参与物业费定价。

  比如万物云为了让业主了解物业做了什么，专门梳理了一份超详细的小区服务清单，涵盖一个小区的95个服务空间（如人行出入口、水泵房、配电房等）、1530个作业对象（如大门、花坛、电梯、生活水箱等），共计508项作业SLA集（服务事项），让业主对小区事务一目了然。

  与此同时，为了让业主参与定价，万物云海推出“智选”产品，分出“底线要求”和可选服务。

  其中，158项是底线要求，既有法律和法规规定的内容，也有万科物业作为专业物业公司自己确定的底线原则，如对于孤寡老人的关注，孤寡老人每月一次拜访和每年进行一次水电气安全检查，为保护儿童，社区内游乐设施每日进行巡检等。还有350项为可选服务，客户依据自己需求来做选择。

  物业服务成本中，占比最高的就是人力成本。所以为了平衡好物业费价格与服务质量、投入成本之间的关系，很多物管公司开始在日常服务中增加机器、AI工作比重。

  一方面，机器人能24小时不间断地工作，不受疲劳、情绪等因素的影响，能够明显提高服务效率，长期来看更有助于降低整体经营成本。另一方面，机器人通过精准的数据采集和分析，能够为业主提供更准确、更及时的服务。

  比如万物云就采用“人+机器+远程”作业模式，其推出的“社区大脑”灵石，508项作业内容均可转换为工单，再通过“飞鸽”系统转交现场或远程员工交付。

  与此同时，万物云还在行业内首创了数字服务月度报告，承诺的每一项内容，都在这份报告中一一进行呈现，业主都可通过APP查看。

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